Heeft u een woning in Turkije of Marokko niet aangegeven, dan hoort die woning met terugwerkende kracht in uw box 3, zolang u in Nederland woonde. De belastingverdragen met beide landen voorkomen dat u over de woning zelf dubbel betaalt, maar de Belastingdienst kan tot twaalf jaar terug navorderen, met belastingrente en een boete die bij box 3 tot 300 procent van de nagevorderde belasting kan oplopen. Een vrijwillige verbetering voordat de Belastingdienst vragen stelt, is niet meer boetevrij, maar weegt wel mee bij de hoogte van de boete.
Een appartement aan de kust of een huis waar de familie woont, wordt zelden gezien als vermogen voor de Nederlandse aangifte: er komt geen WOZ-beschikking en het land van ligging heft er soms al belasting over. Op deze pagina staat waarom de woning toch in box 3 hoort, wat de verdragen regelen, waarom zij meer kan kosten dan u verwacht en hoe u het herstelt. Voor een woning in een ander land werkt het in de kern hetzelfde.
In het kort
- Een inwoner van Nederland geeft een buitenlandse woning aan in box 3, ook als de woning alleen door familie wordt gebruikt.
- De verdragen met Turkije (1986) en Marokko (1977) wijzen de heffing over de woning toe aan het land waar zij ligt; Nederland verleent een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.
- Die vermindering neemt de heffing over de woning zelf weg, maar de woning kan de box 3-belasting over uw Nederlandse spaargeld verhogen.
- De Belastingdienst kan tot twaalf jaar terug navorderen (artikel 16, vierde lid, AWR).
- Boetevrij inkeren kan voor box 3 niet meer; de boete gaat uit van 75 procent bij grove schuld en 150 procent bij opzet, en inkeer is een reden voor matiging.
Woning in het buitenland nooit aangegeven? Wij brengen per jaar in kaart wat u verschuldigd bent, inclusief de vermindering op grond van het verdrag, de rente en het boeterisico, en adviseren over de beste route naar een verbetering.
Adviesmemo binnen tien werkdagen: vanaf EUR 950 excl. btw (EUR 1.149,50 incl. btw), afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Inkeer buitenlands vermogen →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.
Moet u een woning in Turkije of Marokko in Nederland aangeven?
Ja: woont u in Nederland, dan hoort een woning in Turkije, Marokko of elders in de wereld tot uw rendementsgrondslag in box 3, ongeacht of u haar verhuurt, zelf gebruikt of door familie laat bewonen. Box 3 gaat over het wereldwijde vermogen van wie hier woont.
Dat het land waar de woning staat zelf belasting heft, of juist niet, verandert niets aan de aangifteplicht in Nederland. Het bepaalt alleen hoe de dubbele heffing wordt voorkomen. Die vermindering krijgt u ook bij een verbetering achteraf. Hoe een buitenlandse woning in het algemeen in box 3 werkt, met de percentages voor 2026, staat in ons basisartikel Tweede huis of vastgoed in het buitenland in box 3. Deze bijdrage gaat over de situatie waarin de woning nooit is aangegeven.
Wat regelen de belastingverdragen met Turkije en Marokko?
Beide verdragen geven het land waar de woning ligt het recht om de inkomsten uit die woning te belasten, en verplichten Nederland om dubbele belasting te voorkomen. Met Turkije geldt de Overeenkomst van 27 maart 1986. Artikel 6 bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen liggen. Een afzonderlijk artikel over vermogen kent dit verdrag niet: het ziet alleen op belastingen naar het inkomen. Dat staat de vermindering niet in de weg, omdat de box 3-heffing voor de verdragen als belasting naar het inkomen geldt. De voorkoming voor een inwoner van Nederland staat in artikel 23, tweede lid: Nederland neemt de inkomsten op in de grondslag en verleent een vermindering, berekend volgens de Nederlandse regels ter voorkoming van dubbele belasting.
Met Marokko geldt de Overeenkomst van 12 augustus 1977. Ook daar mogen inkomsten uit onroerende goederen worden belast in de staat waar zij liggen (artikel 6), en dit verdrag heeft daarnaast een vermogensartikel: vermogen bestaande uit onroerende goederen mag worden belast in de staat waar die goederen liggen (artikel 23, eerste lid). De vermindering die Nederland geeft, volgt uit artikel 24, onderdeel A, eerste en tweede lid. Nederland heeft met Marokko onderhandeld over een nieuw verdrag, maar volgens de jaarlijkse verdragsbrief aan de Tweede Kamer van februari 2025 lagen de posities te ver uit elkaar voor een akkoord, en de verdragsbrief van april 2026 noemt Marokko niet meer. Het verdrag van 1977 is niet opgezegd en geldt dus nog.
Hoe werkt de vermindering in box 3?
Nederland rekent eerst de box 3-belasting uit over al uw vermogen, inclusief de buitenlandse woning, en vermindert die belasting daarna naar de verhouding tussen het rendement op de woning en uw totale box 3-inkomen. De uitwerking staat in artikel 22 tot en met 24 van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. De woning blijft dus in de grondslag.
Het besluit stelt daarbij een eis die de verdragen zelf niet stellen: de woning telt alleen mee voor zover de opbrengsten ervan in het land van ligging zijn onderworpen aan een belasting naar het inkomen (artikel 23, derde lid, van het besluit). Of die eis in uw geval speelt, hangt af van het verdrag en van het recht van het land van ligging; dat laatste vraagt een toets door een adviseur ter plaatse.
Waarom kan de woning meer kosten dan de vermindering doet vermoeden?
Omdat de vermindering alleen de belasting over de woning zelf wegneemt, terwijl de woning wel meetelt bij de berekening van de belasting over uw Nederlandse spaargeld en beleggingen. Tot en met 2016 speelt dit niet: bij het vaste forfait van toen neemt de vermindering de heffing over de woning precies weg. Voor de jaren 2017 tot en met 2022 gold in box 3 een stelsel met schijven, waarin het forfaitaire rendement opliep naarmate het vermogen groter was. De buitenlandse woning telde mee voor die schijven. Uw Nederlandse spaargeld kwam daardoor tegen een hoger gemiddeld percentage in de heffing, en dat nadeel neemt de vermindering niet weg. Vanaf 2023 werkt het anders: het heffingvrij vermogen wordt naar evenredigheid over het Nederlandse en het buitenlandse vermogen verdeeld, zodat een deel ervan aan de woning toekomt en minder overblijft voor uw spaargeld.
Dat is het feit dat de meeste eigenaren niet verwachten. Wie denkt dat de woning per saldo niets kost omdat het verdrag haar toewijst aan Turkije of Marokko, krijgt bij een verbetering vanaf 2017 toch een navordering over het Nederlandse deel van het vermogen, met rente en een boete die als percentage van die navordering wordt berekend. Hoe groot dat effect is, laat alleen een berekening per jaar zien. Wie geen recht heeft op de vermindering, bijvoorbeeld door de onderworpenheidseis, betaalt de volle Nederlandse box 3-belasting over de woning zelf.
Welke waarde geeft u op voor de woning?
U geeft de woning op tegen de waarde in het economische verkeer, bepaald volgens de regels van de Wet WOZ, en die waarde moet u zelf onderbouwen. Een buitenlandse woning heeft geen WOZ-waarde; de wet schrijft dan voor dat de waarde volgens dezelfde regels wordt bepaald (artikel 5.20, tweede lid, Wet IB 2001). Daardoor geldt de waarde op de waardepeildatum, die een jaar voor het begin van het belastingjaar ligt. Een taxatie door een beëdigd taxateur ter plaatse is de sterkste onderbouwing.
Bij een verbetering over meerdere jaren speelt de vraag welke waarde voor de oudere peildata geldt. Eén recente taxatie voor alle jaren is eenvoudig, maar valt voor de vroegste jaren te hoog uit als de woning sindsdien in waarde is gestegen. Staat de woning op naam van meerdere familieleden, dan geeft u alleen uw eigen aandeel aan.
Hoe ver kan de Belastingdienst terug?
Voor een bezitting in het buitenland kan de Belastingdienst tot twaalf jaar na het ontstaan van de belastingschuld navorderen, in plaats van de gewone vijf jaar (artikel 16, vierde lid, AWR). Heeft u uitstel gehad voor het doen van aangifte, dan wordt de termijn met de duur van dat uitstel verlengd. Het eerste jaar is dat met de eerste peildatum 1 januari na de verkrijging.
De verlengde termijn hangt niet af van goede of kwade trouw. Welke voorwaarden daarnaast gelden, zoals het nieuwe feit, leest u in Hoe ver kan de Belastingdienst terug bij buitenlands vermogen.
Weet de Belastingdienst van een woning in Turkije of Marokko?
Dat valt niet te zeggen, maar de kans dat gegevens bekend worden, neemt toe. Beide verdragen bevatten een bepaling over uitwisseling van inlichtingen, op grond waarvan Nederland gegevens over een concrete belastingplichtige kan opvragen. Voor bankgegevens is er daarnaast de automatische uitwisseling volgens de OESO-standaard voor financiële rekeningen. Turkije wisselt volgens de OESO sinds 2018 gegevens uit. Marokko heeft volgens de OESO nog niet uitgewisseld en wordt geacht uiterlijk in 2028 te starten.
Die standaard gaat over rekeningen, niet over woningen, maar huur op een lokale rekening laat een spoor na. Een verbetering telt alleen als strafverminderend wanneer zij komt voordat u weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat de inspecteur van de onjuistheid op de hoogte is of zal komen. Wachten op een brief kost u dat voordeel.
Wat als uw woning in Turkije of Marokko nooit is aangegeven?
Dan is een vrijwillige verbetering over alle open jaren de verstandigste stap, met een berekening per jaar inclusief de vermindering op grond van het verdrag. Een boetevrije inkeer is voor box 3 niet meer mogelijk: voor inkomen uit buitenlands vermogen is die sinds 1 januari 2018 uitgesloten, en sinds 2020 voor al het box 3-inkomen (artikel 67n, derde lid, AWR). De vrijwillige verbetering blijft wel een omstandigheid die tot matiging van de boete leidt (artikel 67n, tweede lid, AWR).
De vergrijpboete bij een navordering over box 3 bedraagt ten hoogste 300 procent van de nagevorderde belasting (artikel 67e, zesde lid, AWR). Het boetebeleid gaat uit van 75 procent bij grove schuld en 150 procent bij opzet (paragraaf 27, zesde lid, Besluit Bestuurlijke Boeten Belastingdienst). Dat uitgangspunt is geen plafond, en de matiging bij inkeer ligt niet vast. Welke omstandigheden de boete verder verlagen of juist verhogen, staat in Vergrijpboete bij buitenlands vermogen. Over de nagevorderde belasting komt daarnaast belastingrente.
U heeft de woning geërfd: wat geldt dan?
Dan lopen er tot drie sporen naast elkaar: de aangiften van de overleden ouder, de erfbelasting over de nalatenschap en uw eigen box 3 vanaf het jaar na het overlijden. Belasting die de ouder verschuldigd was, kan op de erfgenamen worden verhaald; een boete niet. Is de woning niet in de aangifte erfbelasting opgenomen, dan kent de navordering van erfbelasting voor een bestanddeel in het buitenland geen termijn (artikel 66, vierde lid, Successiewet 1956).
Dat de woning via de familie is gekomen en daar bewoond wordt, maakt haar niet minder uw vermogen. Vanaf de eerste peildatum na het overlijden hoort uw aandeel in uw eigen aangifte. De volgorde waarin u de drie sporen aanpakt, bespreken wij in Geërfd buitenlands vermogen nooit aangegeven.
Kerncijfers op een rij
| Onderwerp | Regel | Grondslag |
|---|---|---|
| Buitenlandse woning inwoner Nederland | Box 3, overige bezitting, wereldwijd vermogen | Wet IB 2001, hoofdstuk 5 |
| Verdrag Nederland-Turkije | Overeenkomst van 27 maart 1986; inkomsten uit onroerende goederen in het land van ligging; geen vermogensartikel | Artikel 6 en artikel 23, tweede lid, verdrag |
| Verdrag Nederland-Marokko | Overeenkomst van 12 augustus 1977, nog van kracht; inkomsten uit en vermogen bestaande uit onroerende goederen in het land van ligging | Artikel 6, artikel 23, eerste lid, en artikel 24, onderdeel A, verdrag |
| Vermindering in box 3 | Evenredige vermindering naar het rendement op de buitenlandse woning | Artikelen 22 tot en met 24 Bvdb 2001 |
| Onderworpenheidseis | Opbrengsten onderworpen aan een inkomstenbelasting in het land van ligging | Artikel 23, derde lid, Bvdb 2001 |
| Waardering | Waarde volgens de regels van de Wet WOZ, peildatum een jaar voor het belastingjaar | Artikel 5.19 en 5.20, tweede lid, Wet IB 2001 |
| Navorderingstermijn | 12 jaar voor buitenlandse bestanddelen, verlengd met aangifte-uitstel | Artikel 16, derde en vierde lid, AWR |
| Boetevrije inkeer | Uitgesloten voor buitenlands box 3-inkomen sinds 2018, voor al het box 3-inkomen sinds 2020 | Artikel 67n, derde lid, AWR |
| Vergrijpboete box 3 | Maximaal 300 procent; uitgangspunt 75 procent grove schuld, 150 procent opzet | Artikel 67e, zesde lid, AWR; paragraaf 27, zesde lid, BBBB |
| Vrijwillige verbetering box 3 | Strafverminderende omstandigheid | Artikel 67n, tweede lid, AWR; paragraaf 7, tweede lid, BBBB |
| Erfbelasting buitenlands bestanddeel | Navordering zonder termijn | Artikel 66, vierde lid, SW 1956 |
Veelgestelde vragen
Moet ik een woning in Turkije of Marokko aangeven als mijn familie erin woont?
Ja, als u in Nederland woont. Een woning in het buitenland hoort in box 3, ongeacht of u haar verhuurt, zelf gebruikt of familie er gratis laat wonen. Staat de woning op naam van meerdere personen, dan geeft u uw eigen aandeel aan.
Betaal ik dubbel belasting over een woning in Turkije of Marokko?
Over de woning zelf in de regel niet. De verdragen met beide landen verplichten Nederland tot een vermindering van de box 3-belasting. De woning kan wel de box 3-belasting over uw Nederlandse spaargeld en beleggingen verhogen.
Geldt het belastingverdrag met Marokko nog?
Ja. Het verdrag van 12 augustus 1977 is niet opgezegd. Nederland heeft over een nieuw verdrag onderhandeld, maar die onderhandelingen hebben niet tot een akkoord geleid.
Hoeveel jaar kan de Belastingdienst terug bij een buitenlandse woning?
Tot twaalf jaar na het ontstaan van de belastingschuld, verlengd met de duur van verleend uitstel voor de aangifte. Voor een geërfde woning die niet in de aangifte erfbelasting is opgenomen, kent de navordering van erfbelasting geen termijn.
Krijg ik een boete als ik de woning nu zelf meld?
Leidt de melding tot een navordering, dan kan een boete volgen, maar een lagere. Boetevrij inkeren kan voor box 3 niet meer. Een melding voordat de Belastingdienst vragen stelt, is een reden om de boete te matigen; het beleid gaat uit van 75 procent bij grove schuld en 150 procent bij opzet, met een wettelijk maximum van 300 procent.
Welke waarde moet ik opgeven voor een woning zonder WOZ-waarde?
De waarde in het economische verkeer volgens de regels van de Wet WOZ, dus op een peildatum een jaar voor het belastingjaar. U onderbouwt die het best met een taxatie door een beëdigd taxateur ter plaatse, de koopakte en verkopen van vergelijkbare woningen.
Waarom dit maatwerk is
Een niet aangegeven woning in Turkije of Marokko lijkt een eenvoudige correctie, maar de uitkomst hangt af van keuzes die per jaar verschillen: de waarde op elke peildatum, de toepassing van het verdrag en de onderworpenheidseis, het progressie-effect op uw Nederlandse vermogen, de verdeling tussen partners, de belastingrente en het verweer tegen de boete. Wie zonder berekening meldt, legt de cijfers neer bij de inspecteur.
Wij brengen eerst in een adviesmemo per jaar in kaart wat u verschuldigd bent. Daarna verzorgen wij de verbetering, de correspondentie met de Belastingdienst en het boeteverweer, en nemen wij de woning in de volgende aangiften juist op.
Stand van wet- en regelgeving: november 2026.
De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.
Wilt u weten wat een verbetering over uw buitenlandse woning u kost? In het adviesmemo rekenen wij elk open jaar door, met de vermindering op grond van het verdrag, het effect op uw Nederlandse vermogen, de rente en het boeterisico. Daarna kunnen wij de verbetering en de correspondentie met de Belastingdienst voor u uitvoeren.
Adviesmemo binnen tien werkdagen: vanaf EUR 950 excl. btw (EUR 1.149,50 incl. btw), afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Inkeer buitenlands vermogen →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.