Bijgewerkt op 27 september 2026
Een woning in het buitenland hoort in uw Nederlandse aangifte, in box 3, zolang u in Nederland woont. Dat geldt ook als u het huis alleen zelf gebruikt en ook als het land waar het staat er zelf belasting over heft. Nederland rekent eerst met de waarde van het huis en verleent daarna een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Die vermindering neemt de Nederlandse heffing over het huis grotendeels weg, maar alleen als u beide stappen goed zet. Wie het huis niet aangeeft, verliest de vermindering en riskeert een navordering over twaalf jaar met boete.
Op deze pagina staat hoe een tweede huis in het buitenland in box 3 wordt belast, hoe u de waarde bepaalt, hoe de vermindering werkt en wat u doet als het huis nooit is aangegeven. Voor een tweede woning in Spanje zetten wij de heffing aan beide kanten uiteen in Tweede woning in Spanje of Nederland →
In het kort
- Een buitenlandse woning valt voor een inwoner van Nederland in box 3, als overige bezitting (artikel 5.3 Wet IB 2001).
- Voor 2026 geldt voor overige bezittingen een forfaitair rendement van 6 procent en een box 3-tarief van 36 procent; schulden rekenen met 2,70 procent.
- De woning wordt gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer op 1 januari.
- Dubbele belasting wordt voorkomen met de vrijstellingsmethode, uitgewerkt als evenredige vermindering, via het verdrag of het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.
- Een nooit aangegeven buitenlandse woning kan tot twaalf jaar terug worden nagevorderd.
Buitenlands vermogen dat niet (volledig) is aangegeven, of al een brief ontvangen? Wij berekenen per jaar wat u verschuldigd bent, inclusief de keuze voor het werkelijke rendement, en verzorgen de verbetering en de correspondentie met de Belastingdienst.
Adviesmemo binnen tien werkdagen: vanaf EUR 950 excl. btw (EUR 1.149,50 incl. btw), afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Bekijk de aanpak en prijzen →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.
Hoe wordt een tweede huis in het buitenland belast?
Als inwoner van Nederland wordt u in box 3 belast over uw wereldwijde vermogen. Een tweede woning in het buitenland hoort daarom tot uw rendementsgrondslag (artikel 5.3 Wet IB 2001), ongeacht of u haar verhuurt of zelf gebruikt. De werkelijke huuropbrengst wordt in Nederland niet belast en onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar: box 3 rekent met een forfaitair rendement over de waarde van het bezit.
Voor 2026 bedraagt het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waartoe vastgoed behoort, 6 procent. Schulden, zoals een hypotheek op het huis, rekenen met 2,70 procent en tellen mee voor zover zij de schuldendrempel van 3.800 euro per persoon te boven gaan (7.600 euro voor fiscale partners). Het totale voordeel boven het heffingvrij vermogen wordt belast tegen 36 procent (artikel 2.13 Wet IB 2001).
Welke waarde geldt voor het huis?
De woning telt mee voor de waarde in het economische verkeer op 1 januari van het belastingjaar. Voor een buitenlandse woning bestaat geen WOZ-beschikking, dus de waarde moet u zelf onderbouwen, bijvoorbeeld met een taxatie, een recente vergelijkbare verkoop of een lokale waardering. Een bruikbare onderbouwing voorkomt discussie met de inspecteur, zeker als de waarde van jaar tot jaar verandert of als de woning deels in gebruik is bij familie.
Is het huis samen met anderen in eigendom, bijvoorbeeld na een erfenis, dan geeft u uw eigen aandeel aan. Bij een onverdeelde nalatenschap in het buitenland is vaak lastig vast te stellen wie welk deel bezit; dat moet worden uitgezocht voordat de aangifte klopt.
Hoe wordt dubbele belasting voorkomen?
Onroerend goed wordt in vrijwel alle belastingverdragen belast in het land waar het ligt. Nederland past daarom de vrijstellingsmethode toe, uitgewerkt als een evenredige vermindering van de box 3-belasting. Is er een verdrag, dan volgt de vermindering uit het verdrag; is er geen verdrag, dan uit artikel 22 en 24 van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. In beide gevallen wordt de Nederlandse box 3-belasting verminderd naar de verhouding tussen het rendement op de buitenlandse woning en uw totale box 3-inkomen.
In de breuk telt het buitenlandse vastgoed voor de netto waarde: de waarde van de woning minus de schuld die daarop betrekking heeft. Het heffingvrij vermogen wordt niet apart aan binnenlandse of buitenlandse bezittingen toegerekend, maar werkt via de breuk naar verhouding door. Het gevolg is dat de Nederlandse belasting die aan het huis is toe te rekenen, grotendeels wordt weggenomen, terwijl de woning wel meetelt voor uw totale positie. De vermindering volgt uit de ligging van het huis en niet uit de vraag of het andere land daadwerkelijk belasting heft.
Geldt dat ook voor vastgoed in Dubai of een land zonder belasting?
Ja. Voor een inwoner van Nederland hoort een appartement in Dubai, een villa in Turkije of een huis in Spanje op dezelfde manier in box 3. Ook de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting werkt hetzelfde: zij volgt uit de ligging van het vastgoed in het andere land en niet uit de vraag of dat land er zelf belasting over heft. Dat de Verenigde Arabische Emiraten geen belasting op het appartement heffen, verandert dus niets aan de aangifteplicht en ook niet aan het recht op vermindering.
Het verschil zit in de details. Kiest u voor het werkelijke rendement, dan werkt de vermindering voor landen zonder heffing volgens een eigen regeling (artikel 25ac Besluit voorkoming dubbele belasting 2001), en kan de uitkomst anders zijn dan bij het forfait. Gaat het om een appartement dat nog in aanbouw is, dan moet eerst worden vastgesteld of u al een woning bezit of nog een vordering op de ontwikkelaar heeft, want dat bepaalt hoe het in box 3 meetelt. En wie het vastgoed via een buitenlandse vennootschap houdt, zit in een andere regeling; zie Buitenlandse vennootschap, maar geleid vanuit Nederland.
Wat als uw werkelijke rendement lager is?
Voor de jaren 2017 tot en met 2022 en vanaf 2023 kunt u onder voorwaarden aannemelijk maken dat uw werkelijke rendement over het hele box 3-vermogen lager was dan het forfait. Bij een woning die u zelf gebruikt en die in waarde gelijk blijft, kan het werkelijke rendement laag uitvallen. Bij een stijgende woningmarkt telt de waardestijging echter mee als rendement, ook als u niet verkoopt.
Pas bij een buitenlandse woning op met de combinatie van tegenbewijs en vermindering. Bij toepassing van de tegenbewijsregeling kent het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 een eigen regeling (artikel 25ac), die bij landen zonder vermogens- of inkomstenbelasting op het huis anders kan uitpakken. De keuze tussen forfait en werkelijk rendement moet daarom per jaar worden doorgerekend, met de vermindering erbij.
Wat verandert er in box 3?
Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 beoogt over te stappen op heffing over het werkelijke rendement. Voor onroerende zaken is daarin een vermogenswinstbelasting voorzien: de waardestijging wordt pas belast bij verkoop, terwijl huur minus kosten jaarlijks meetelt. De Tweede Kamer heeft het voorstel in februari 2026 aangenomen. De Eerste Kamer heeft de stemming na de plenaire behandeling van 30 juni 2026 aangehouden tot een novelle is behandeld. Begin november 2026 heeft het kabinet aangekondigd dat de vermogenswinstbelasting uiterlijk per 2029 ingaat, zo mogelijk per 2028. Voorlopig blijft het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijsregeling dus van toepassing.
Wat als het huis nooit is aangegeven?
Dat komt vaker voor dan men denkt, vooral bij geërfde woningen in het land van herkomst. Voor een woning in Turkije of Marokko staat de aanpak in Woning in Turkije of Marokko niet aangegeven in box 3: wat nu?. Voor vermogen in het buitenland geldt een navorderingstermijn van twaalf jaar (artikel 16, vierde lid, AWR), en een vrijwillige verbetering over box 3 is sinds 2020 niet meer boetevrij. Wie het huis alsnog opneemt, doet dat het best met een berekening per jaar, inclusief de vermindering en de keuze voor het werkelijke rendement. Is het huis geërfd en niet in de aangifte erfbelasting opgenomen, dan kan ook de erfbelasting zonder termijn worden nagevorderd. Zie Inkeerregeling bij buitenlands vermogen →
Kerncijfers op een rij
| Onderwerp | Regel | Grondslag |
|---|---|---|
| Buitenlandse woning inwoner Nederland | Box 3, overige bezitting | Artikel 5.3 Wet IB 2001 |
| Forfait overige bezittingen 2026 | 6 procent | Artikel 5.2 Wet IB 2001 |
| Forfait schulden 2026 | 2,70 procent | Artikel 5.2 Wet IB 2001 |
| Schuldendrempel 2026 | 3.800 euro per persoon, 7.600 euro voor partners | Artikel 5.3 Wet IB 2001 |
| Box 3-tarief 2026 | 36 procent | Artikel 2.13 Wet IB 2001 |
| Waardering | Waarde in het economische verkeer op 1 januari | Artikel 5.19 en 5.20 Wet IB 2001 |
| Voorkoming dubbele belasting | Evenredige vermindering, via verdrag of besluit | Verdrag; artikelen 22 en 24 Bvdb 2001 |
| Navorderingstermijn buitenlands vermogen | 12 jaar | Artikel 16, vierde lid, AWR |
| Werkelijk rendement | 2017 tot en met 2022 en vanaf 2023, onder voorwaarden | Artikel 6a Wet rechtsherstel box 3; artikel 5.25 Wet IB 2001 |
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn huis in het buitenland in Nederland aangeven?
Ja, als u in Nederland woont. De woning hoort in box 3, ook als u haar alleen zelf gebruikt en ook als het andere land er belasting over heft. Daarna vraagt u de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting aan.
Betaal ik dan dubbel belasting?
In de regel niet. Nederland vermindert de box 3-belasting naar verhouding van het rendement op de buitenlandse woning. Die vermindering volgt uit het verdrag of het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.
Moet ik een appartement in Dubai ook in box 3 aangeven?
Ja, als u in Nederland woont. Het appartement hoort in box 3, ook als de Emiraten er geen belasting over heffen. U heeft wel recht op de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting, omdat die afhangt van de ligging van het vastgoed.
Welke waarde geef ik op?
De waarde in het economische verkeer op 1 januari. Omdat er geen WOZ-waarde is, onderbouwt u die zelf, bijvoorbeeld met een taxatie of vergelijkbare verkopen.
Mag ik de hypotheek op het buitenlandse huis aftrekken?
De schuld telt in box 3 mee voor zover zij boven de schuldendrempel uitkomt, tegen een forfaitair percentage van 2,70 procent in 2026. Hypotheekrenteaftrek zoals bij een eigen woning in Nederland bestaat voor een tweede huis niet.
Worden mijn huurinkomsten in Nederland belast?
Niet als zodanig. Box 3 rekent met een forfaitair rendement over de waarde. Het land waar het huis staat, belast de huur vaak wel.
Wat als ik het huis jaren niet heb aangegeven?
Dan kan de Belastingdienst tot twaalf jaar terug navorderen, met rente en boete. Een vrijwillige verbetering met een berekening per jaar, inclusief de vermindering, beperkt de schade.
Waarom dit zorgvuldige verwerking vraagt
Een tweede huis in het buitenland oogt eenvoudig, maar de verwerking kent meerdere lagen: de juiste waardering, de schuld, de vermindering, de keuze voor het werkelijke rendement en de aansluiting op de heffing in het land waar het huis staat. Wie een van die stappen overslaat, betaalt te veel of loopt een risico dat pas jaren later zichtbaar wordt.
Wij nemen buitenlands vastgoed correct op in uw aangifte, berekenen de vermindering en de keuze voor het werkelijke rendement per jaar, en verzorgen waar nodig de verbetering over eerdere jaren. Voor een woning die nooit is aangegeven, werken wij met een vaste prijs vooraf; zie Inkeer en vrijwillige verbetering bij buitenlands vermogen.
De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Bedragen en percentages gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.
Buitenlands vermogen dat niet (volledig) is aangegeven, of al een brief ontvangen? Wij berekenen per jaar wat u verschuldigd bent, inclusief de keuze voor het werkelijke rendement, en verzorgen de verbetering en de correspondentie met de Belastingdienst.
Adviesmemo binnen tien werkdagen: vanaf EUR 950 excl. btw (EUR 1.149,50 incl. btw), afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Bekijk de aanpak en prijzen →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.