Vastgoed en box 3

Wat is fiscaal verstandig met vastgoed en vermogen in een veranderende box 3?

Box 3 is op dit moment het meest bewegende dossier in de Nederlandse fiscaliteit, en vastgoed neemt daarin een bijzondere, kwetsbare positie in. Wat jarenlang een passieve aangiftepost was, een forfaitair percentage over uw vermogen, is door de arresten van de Hoge Raad en de komende stelselwijziging een actief beslismoment geworden. De vraag is niet langer alleen hoeveel u betaalt, maar of u uw vastgoed en vermogen nog wel op de juiste manier aanhoudt. Privé in box 3, of via een BV in box 2? Het antwoord is een rekensom op maat, geen vuistregel. Deze pagina behandelt hoe vastgoed wordt belast, wat er verandert, en wanneer een andere structuur loont.

Hoe wordt vastgoed in box 3 belast?

In het huidige stelsel kent box 3 een forfaitaire heffing: het vermogen wordt verdeeld in banktegoeden, overige bezittingen en schulden, elk met een eigen rendementspercentage, belast tegen 36% na aftrek van het heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon in 2026. Vastgoed valt onder de categorie overige bezittingen, met het hoge forfaitaire rendement van 6,00%. Nederlandse woningen worden gewaardeerd op de WOZ-waarde, waarbij voor verhuurde woningen de leegwaarderatio een rol kan spelen.

Sinds de arresten van de Hoge Raad mag u tegenbewijs leveren: blijkt uw werkelijke rendement lager dan het forfaitaire, dan wordt over het werkelijke geheven. Dat werkelijke rendement omvat bij vastgoed niet alleen de huur minus de rente op schulden, maar ook de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde over het jaar. Belangrijk is dat het tegenbewijs geldt voor het hele box 3-vermogen samen, niet per pand. En de keerzijde van het forfait blijft pijnlijk: er is geen aftrek van onderhoud, beheer of financieringskosten, er is geen verliesverrekening over de jaargrens, en er wordt geheven over een waardestijging die u nog niet heeft gerealiseerd.

Wat verandert er aan box 3, en wanneer?

De huidige situatie is een tussenfase. Vanaf 2028 wordt het werkelijke rendement de hoofdregel, via een stelsel van vermogensaanwasbelasting: jaarlijks belasting over reguliere inkomsten én waardeontwikkeling. Voor onroerende zaken en aandelen in start-ups geldt een uitzondering in de vorm van een vermogenswinstbelasting, waarbij pas bij realisatie wordt afgerekend. Dat is voor vastgoedbezitters een wezenlijk verschil: niet langer jaarlijks heffen over een papieren waardestijging, maar pas wanneer u verkoopt.

In het nieuwe stelsel worden bovendien kosten zoals onderhoud, bankkosten en transactiekosten wél aftrekbaar, komt er verliesverrekening, en wordt het heffingvrij vermogen vervangen door een heffingvrij inkomen. Dat verandert de afweging fundamenteel. Veel van de nadelen die vastgoed in box 3 nu kent, het ontbreken van kostenaftrek en de heffing over ongerealiseerde winst, verdwijnen of verzachten na 2028. Een keuze die u vandaag maakt, moet dus rekening houden met het stelsel van overmorgen.

Is vastgoed in een BV voordeliger dan in privé?

Dit is de kernvraag, en het antwoord draait om de aard van uw vastgoed. In een BV wordt niet geheven over een forfait, maar over de werkelijke winst: huur minus onderhoud, beheer, afschrijving en rente. Die kosten zijn aftrekbaar, verliezen zijn verrekenbaar, en er wordt pas afgerekend bij realisatie, niet over ongerealiseerde waardestijgingen. De prijs is dubbele heffing: eerst vennootschapsbelasting van 19% of 25,8%, daarna box 2 bij uitkering tegen 24,5% of 31%, plus de administratieve last van een jaarrekening, een aangifte en een notariële oprichting.

Daarmee laat de keuze zich terugbrengen tot één scharnierpunt. Het gecombineerde tarief van de BV is doorgaans hoger dan het box 3-tarief, tenzij het werkelijke rendement structureel lager is dan het forfaitaire. Voor laagrenderend vastgoed, of vastgoed met hoge kosten en reëel verliesrisico, kan de BV daardoor aantrekkelijker zijn, omdat u alleen over de echte winst betaalt en uw kosten kwijt kunt. Voor hoogrenderend vastgoed met weinig kosten is privé in box 3 vaak voordeliger. De tegenbewijsregeling verschuift dat omslagpunt jaarlijks, wat betekent dat de afweging geen eenmalige keuze is maar een terugkerende beoordeling.

En de structuren die vroeger uitkomst boden?

Lang werd vastgoed ondergebracht in een open fonds voor gemene rekening of een open commanditaire vennootschap, die zelfstandig belastingplichtig waren en zo de voordelen van een BV boden zonder de BV zelf. Die route is grotendeels afgesloten. Sinds 1 januari 2025 zijn de meeste familiefondsen en besloten fgr's fiscaal transparant, en is de open cv afgeschaft. Het gevolg is dat het vastgoed direct aan de participanten of vennoten wordt toegerekend en bij hen in box 3 wordt belast, precies de heffing die men wilde vermijden.

Voor bestaande structuren geldt overgangsrecht, maar de overgang naar transparantie kan leiden tot afrekening over stille reserves, tenzij van doorschuiffaciliteiten gebruik wordt gemaakt. Wie nog in een dergelijke structuur zit, doet er goed aan de positie nu te beoordelen in plaats van af te wachten. De fiscale logica die deze vehikels ooit aantrekkelijk maakte, is verdwenen, en de afwikkeling vraagt om zorgvuldigheid.

Hoe zit het met vastgoed over de grens?

Houdt u vastgoed in het buitenland, dan belast Nederland dat in beginsel in box 3, maar verleent het een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Dat verloopt via een evenredigheidsbreuk: het aandeel van het buitenlandse rendement in uw totale box 3-rendement bepaalt welk deel van de Nederlandse heffing wordt verminderd. Het buitenlandse vastgoed wordt gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer, bij voorkeur volgens de WOZ-systematiek, en ook hier kan de tegenbewijsregeling worden toegepast.

Doorgaans mag het land waar het vastgoed ligt als eerste heffen, waarna Nederland vermindering verleent. Maar de buitenlandse regels wijken af, en de samenloop tussen het buitenlandse stelsel en de Nederlandse berekening luistert nauw. Een vakantiewoning in Spanje of een pand in Suriname brengt twee stelsels bij elkaar, en juist daar is kennis van het specifieke verdrag en de lokale behandeling beslissend. Dat is het terrein waarop onze praktijk is gebouwd, met bijzondere expertise in de corridor Nederland–Suriname en in Nederland–Spanje.

Waarom dit een rekenvraag op maat is

Er bestaat geen algemeen antwoord op de vraag hoe u uw vastgoed moet aanhouden. Het hangt af van het werkelijke rendement van uw panden, van de hoogte van uw kosten, van de mate van financiering, van uw plannen op termijn, en van de vraag hoe het stelsel zich na 2028 ontwikkelt. Dezelfde woning is in box 3 voordelig voor de ene eigenaar en in een BV voor de andere. Een vuistregel uit de krant of een tip van een kennis slaat de plank daarom vaak mis.

Wat wel werkt, is de scenario's voor uw situatie doorrekenen: forfaitair tegenover werkelijk rendement, privé tegenover BV, met en zonder de transactiekosten van een eventuele overgang, en tegen de achtergrond van het komende stelsel. Dat is hoe wij dit benaderen. Rustig, precies en met de cijfers op tafel, zodat u een keuze maakt die past bij uw vastgoed, uw vermogen en uw termijn, en niet bij die van een ander.

De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.