De Wet werkelijk rendement box 3 is nog geen wet: de Tweede Kamer nam het voorstel aan, maar de Eerste Kamer houdt de behandeling aan en het kabinet wil het eerst met een novelle wijzigen. In het voorstel zoals het nu ligt, worden spaargeld en beleggingen jaarlijks belast over hun werkelijke waardeverandering, terwijl vastgoed pas bij verkoop wordt belast over de waardestijging en huur ieder jaar meetelt.
Voor wie belegt of vastgoed verhuurt, verandert daarmee de rekensom achter vrijwel elke keuze: aanhouden of verkopen, privé of in een bv. Hieronder staan de hoofdlijnen van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 zoals die in de stukken staan, wat ze betekenen voor vastgoedbeleggers en beleggers en wat er tot de invoering geldt. Het gaat steeds om een voorstel, niet om geldend recht.
In het kort
- Het wetsvoorstel (Kamerstukken 36748) is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt bij de Eerste Kamer, die de behandeling aanhoudt.
- Hoofdregel in het voorstel: jaarlijkse heffing over rente, dividend en de werkelijke waardeverandering van spaargeld en beleggingen.
- Vastgoed en aandelen in startende ondernemingen: waardestijging pas belast bij verkoop, huur en dividend wel ieder jaar.
- Voorgesteld zijn een tarief van 36 procent, een heffingsvrij resultaat van 1.800 euro, aftrek van bepaalde kosten en verrekening van verliezen met latere jaren.
- Het kabinet wil met een novelle ook financiële instrumenten zoals aandelen en obligaties pas bij verkoop belasten, volgens de Kamerbrief van 3 november 2026 uiterlijk per 2029; de Raad van State adviseerde de novelle niet in te dienen tenzij die is aangepast. Tot een nieuw stelsel in werking treedt, geldt het forfaitaire stelsel met tegenbewijs.
Wat betekent het nieuwe box 3 voor uw vastgoed en beleggingen? In de review van uw fiscale positie zetten wij uw box 3-vermogen naast het huidige stelsel en naast het voorstel: wat u nu betaalt, of tegenbewijs loont, en welke keuzes u beter vóór de invoering maakt.
Review fiscale positie particulier binnen vijf werkdagen: EUR 495 excl. btw (EUR 598,95 incl. btw). Review fiscale positie particulier →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.
Wat is de stand van de Wet werkelijk rendement box 3?
Het voorstel is aangenomen door de Tweede Kamer, maar nog niet door de Eerste Kamer, en is dus geen geldend recht. De Tweede Kamer stemde op 12 februari 2026 in met het gewijzigde voorstel. Bij brieven van 19 juni en 14 september 2026 vroeg het kabinet de Eerste Kamer de behandeling aan te houden en pas af te ronden samen met een novelle. De commissie Financiën van de Eerste Kamer besloot op 13 oktober 2026 de behandeling van de novelle door de Tweede Kamer af te wachten voordat zij een definitief besluit neemt.
Bij brief van 29 september 2026 werkte het kabinet de novelle uit: per 2028 zouden ook financiële instrumenten, zoals aandelen, obligaties en opties, pas bij verkoop worden belast, en in 2030 zou een volledige vermogenswinstbelasting volgen. De Raad van State adviseerde op 28 oktober 2026, gepubliceerd op 2 november, de novelle in deze vorm niet in te dienen, het wetsvoorstel in te trekken en per 2030 in één keer een nieuw stelsel in te voeren. Bij brief van 3 november 2026 koos het kabinet een tussenweg: het wil de vermogenswinstbelasting uiterlijk per 2029 uitbreiden, en al per 2028 als dat na gesprekken met de banken mogelijk blijkt. De novelle moet daarvoor nog door beide Kamers worden aanvaard.
Hoe werkt het voorgestelde stelsel voor spaargeld en beleggingen?
Voor spaargeld, beleggingen en schulden belast het voorstel ieder jaar de werkelijke opbrengst plus de waardeverandering, ook als u niets heeft verkocht. Het resultaat bestaat uit de reguliere voordelen, zoals rente, dividend en andere vergoedingen, en de vermogensaanwas: het verschil tussen de waarde van uw bezittingen min schulden aan het einde en aan het begin van het jaar, gecorrigeerd voor wat u heeft gestort of onttrokken (artikelen 5.6 tot en met 5.8 van het voorstel). Betaalde rente op schulden telt als negatief voordeel.
Ook een koerswinst op papier wordt dus belast. De novelle die het kabinet heeft aangekondigd, zou dit voor financiële instrumenten vervangen door heffing bij verkoop, maar de tekst daarvan ligt nog niet vast. Hoe die keuze uitwerkt voor beleggen via een eigen vennootschap, leest u in Beleggen in box 3 of via een bv?
Wat verandert er voor vastgoed in box 3?
Voor onroerende zaken kiest het voorstel een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt niet jaarlijks belast, maar pas bij verkoop, terwijl de huur ieder jaar meetelt (artikelen 5.15 en 5.21 van het voorstel). Het vervreemdingsvoordeel is de verkoopprijs na verkoopkosten, min de verkrijgingsprijs. Kosten van verbeteringen verhogen de verkrijgingsprijs (artikel 5.25).
Wordt een pand niet het hele jaar verhuurd, zoals een tweede woning voor eigen gebruik of een woning die leegstaat, dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de waarde, tenzij de werkelijke opbrengsten in dat jaar hoger zijn (artikelen 5.15, tweede lid, en 5.19). Voor een woning is die waarde de WOZ-waarde (artikel 5.20). Voor bestaand vastgoed geldt een overgangsregel: de verkrijgingsprijs wordt gesteld op de waarde aan het begin van 2028, voor woningen de WOZ-waarde (artikel 10a.31). Waardestijging van vóór dat moment valt daardoor buiten de heffing.
Wanneer wordt een waardestijging belast zonder dat u verkoopt?
Bij overlijden, en voor sommige bezittingen bij emigratie. Het voorstel bepaalt dat iemand die overlijdt, geacht wordt zijn onroerende zaken en startersaandelen onmiddellijk daarvoor te hebben verkocht tegen de waarde in het economische verkeer (artikel 5.37, eerste lid). De gehele waardestijging sinds de verkrijging, of sinds de invoering, komt dan in de laatste aangifte van de overledene. Is een verhuurde woning 200.000 euro in waarde gestegen, dan gaat het bij het voorgestelde tarief, afgezien van het heffingsvrije resultaat, om 72.000 euro inkomstenbelasting, die de erfgenamen uit de nalatenschap moeten voldoen, naast de erfbelasting over de woning zelf.
Een doorschuifregeling voor erfgenamen kent de aangenomen tekst niet. De timing van een schenking en de financiering van de belastingschuld bij overlijden krijgen daardoor een ander gewicht dan nu.
Welke kosten mag u aftrekken en hoe werken verliezen?
Het voorstel staat aftrek toe van kosten die uitsluitend zijn gemaakt om de reguliere voordelen te verwerven, te innen of te behouden, zoals onderhoud en beheer van verhuurd vastgoed (artikel 5.38). Rente op schulden is als kostenpost uitgesloten, omdat die al als negatief voordeel meetelt (artikelen 5.7, tweede lid, en 5.39). Een reeks kosten is uitdrukkelijk niet aftrekbaar, waaronder reizen, werkruimte, literatuur en computers. Dat is een wezenlijk verschil met de huidige tegenbewijsregeling, waarin kosten het werkelijk rendement niet verlagen.
Is het inkomen uit sparen en beleggen negatief, dan is het deel boven 500 euro een verlies dat met de inkomens uit sparen en beleggen van latere jaren wordt verrekend (artikelen 5.65 en 5.67). De inspecteur stelt het verlies vast bij voor bezwaar vatbare beschikking (artikel 5.68). Verrekening met een eerder jaar kent de aangenomen tekst niet; het kabinet noemde zo'n regeling later als mogelijke verbetering. Het voorgestelde heffingsvrije resultaat bedraagt 1.800 euro per persoon (artikel 5.40), en het voorgestelde tarief 36 procent (artikel 2.13). De in september voorgestelde verlaging van het heffingsvrije resultaat en het heffingsvrije vermogen en de aanpassing van het forfait schrapte het kabinet op 3 november 2026.
Wat zijn startersaandelen en hoe worden ze belast?
Aandelen in een startende onderneming volgen in het voorstel dezelfde route als vastgoed: dividend wordt jaarlijks belast, de waardestijging pas bij verkoop (artikel 5.16). Een startende onderneming is een vennootschap die niet langer dan vijf jaar geleden is opgericht, alleen ondernemingen drijft die niet langer dan vijf jaar geleden zijn gestart, een jaaromzet heeft van niet meer dan 30 miljoen euro, niet ter beurze genoteerd is en niet voor meer dan 25 procent in handen is van een beursgenoteerd lichaam of een lichaam met een jaaromzet boven 30 miljoen euro (artikel 5.17).
Het gaat om een belang dat in box 3 valt, dus kleiner dan een aanmerkelijk belang. Een sterke waardegroei hoeft dan niet jaarlijks te worden afgerekend zonder dat er geld binnenkomt.
Is de keuze tussen box 3 en een bv opnieuw open?
Ja, want twee voordelen die nu pleiten voor een bv, uitstel van heffing over waardestijging en aftrek van kosten, zitten voor vastgoed in het voorstel ook in box 3. Tegelijk verdwijnt het voordeel dat het huidige forfait als plafond werkt bij een hoog werkelijk rendement. Wie nu met tegenbewijs onder het forfait blijft, betaalt in het nieuwe stelsel over het volledige werkelijke resultaat, maar mag dan wel kosten aftrekken en verliezen verrekenen.
De afweging verschuift daarmee van het tarief naar de horizon: hoe lang houdt u aan, verwacht u te verkopen of te vererven, en hoe zwaar wegen huur en financiering. Een overstap naar een bv kost overdrachtsbelasting en wordt pas zinvol als de uitkomst ook bij een uitgestelde of gewijzigde invoering standhoudt. De huidige vergelijking met cijfers staat in Vastgoed in box 3 of bv?
Wat gebeurt er met box 3-vastgoed als u emigreert?
Het voorstel bevat een eigen vertrekclaim: wie anders dan door overlijden ophoudt in Nederland te wonen, wordt geacht zijn in het buitenland gelegen onroerende zaken en zijn startersaandelen te hebben verkocht, en de belasting daarover wordt vastgelegd in een conserverende aanslag (artikel 5.37, tweede lid). Dat geldt ook als u volgens een belastingverdrag geen inwoner van Nederland meer bent. Vastgoed in Nederland valt daar niet onder, omdat Nederland dat na vertrek blijft belasten bij de buitenlandse belastingplicht (artikel 7.7).
Voor het uitstel van betaling van die aanslag stelt de minister regels, die ook zekerheid kunnen vragen; het uitstel eindigt onder meer bij verkoop en voor een deel bij ontvangen huur (artikel 25, tweeëntwintigste lid, Invorderingswet 1990 zoals voorgesteld). Daalt de waarde na vertrek, of heft het nieuwe woonland bij verkoop, dan is bij verkoop kwijtschelding mogelijk (artikel 26, negende lid, Invorderingswet 1990 zoals voorgesteld). Hoe deze claim zich verhoudt tot de bestaande vertrekclaims, leest u in Exitheffing bij emigratie.
Wat geldt er tot de invoering?
Tot een nieuw stelsel in werking treedt, blijft het forfaitaire box 3-stelsel gelden, met de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren als uw werkelijk rendement lager is dan het forfait. Voor 2026 is het tarief 36 procent. De Wet tegenbewijsregeling box 3 werkt alleen in uw voordeel, maar kent geen kostenaftrek en geen verliesverrekening. Omdat het kabinet 2028 alleen haalbaar acht als de banken meewerken, kan het huidige stelsel ook in 2028 nog gelden; de Raad van State adviseerde het ook in 2029 te handhaven. Hoe tegenbewijs werkt en wanneer het loont, staat in ons basisartikel Tegenbewijs box 3: belasting over werkelijk rendement.
Wat u nu al kunt doen, is per bezitting de verkrijgingsprijs, de kosten van verbeteringen, de huur en de waarden per 1 januari vastleggen. Die gegevens heeft u nodig voor tegenbewijs, en in het voorgestelde stelsel voor de berekening bij verkoop.
Kerncijfers op een rij
| Onderwerp | Regel | Grondslag |
|---|---|---|
| Stand wetsvoorstel | Aangenomen door de Tweede Kamer op 12 februari 2026; Eerste Kamer wacht de novelle af; geen geldend recht | Kamerstukken 36748 |
| Inwerkingtreding | Bij koninklijk besluit; de aangenomen tekst gaat uit van 1 januari 2028, het kabinet wil uiterlijk 2029 (2028 als dat haalbaar blijkt); datum niet zeker | Artikel IX voorstel; Kamerbrief 3 november 2026 |
| Spaargeld en beleggingen | Jaarlijks: reguliere voordelen plus vermogensaanwas | Artikelen 5.6 tot en met 5.8 voorstel |
| Vastgoed en startersaandelen | Waardestijging bij verkoop; huur en dividend jaarlijks | Artikelen 5.15 en 5.16 voorstel |
| Vastgoedbijtelling | 3,35 procent van de waarde als niet het hele jaar verhuurd en opbrengst lager | Artikelen 5.15, 5.19 en 5.20 voorstel |
| Bestaand vastgoed | Verkrijgingsprijs gelijk aan waarde begin 2028, woning WOZ-waarde | Artikel 10a.31 voorstel |
| Kosten | Aftrekbaar als uitsluitend gemaakt voor de reguliere voordelen | Artikelen 5.38 en 5.39 voorstel |
| Heffingsvrij resultaat en tarief | Voorgesteld 1.800 euro per persoon; 36 procent | Artikelen 5.40 en 2.13 voorstel |
| Verlies | Deel boven 500 euro alleen voorwaarts verrekenbaar | Artikelen 5.65, 5.67 en 5.68 voorstel |
| Overlijden en emigratie | Fictieve verkoop vastgoed en startersaandelen; bij emigratie alleen buitenlands vastgoed, met conserverende aanslag | Artikel 5.37 voorstel; artikelen 25 en 26 IW 1990 zoals voorgesteld |
| Tot de invoering | Forfaitair stelsel met tegenbewijs; tarief 2026 36 procent | Artikel 2.13 Wet IB 2001; afdeling 5.6 Wet IB 2001 |
Veelgestelde vragen
Is de Wet werkelijk rendement box 3 al ingevoerd?
Nee. De Tweede Kamer nam het voorstel op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer houdt de behandeling aan in afwachting van een novelle van het kabinet. Tot een nieuw stelsel in werking treedt, geldt het forfaitaire stelsel met tegenbewijs.
Wordt de waardestijging van mijn huurwoning straks ieder jaar belast?
Volgens het voorstel niet. Voor vastgoed wordt de waardestijging pas belast bij verkoop of bij overlijden. De huur, verminderd met aftrekbare kosten, telt wel ieder jaar mee.
Mag ik in het nieuwe stelsel kosten aftrekken?
Het voorstel staat aftrek toe van kosten die uitsluitend zijn gemaakt voor de opbrengsten, zoals onderhoud en beheer van verhuurd vastgoed. Rente op schulden telt apart mee als negatief voordeel. Reiskosten, werkruimte en computers zijn uitgesloten.
Wat gebeurt er met een verlies in box 3?
In het voorstel wordt het deel van een verlies boven 500 euro verrekend met de box 3-inkomens van latere jaren. In het huidige stelsel met tegenbewijs leidt een negatief rendement alleen tot een box 3-belasting van nihil, zonder verrekening.
Moet ik mijn vastgoed nu al in een bv onderbrengen?
Niet op basis van het voorstel alleen. Het voorstel kan nog veranderen of later ingaan, en een overstap kost overdrachtsbelasting. Een keuze vraagt een doorrekening van uw situatie onder het huidige stelsel en onder het voorstel.
Wat betekent het voorstel als ik emigreer met een woning in het buitenland?
Het voorstel behandelt vertrek als een verkoop van buitenlands vastgoed en startersaandelen en legt de belasting vast in een conserverende aanslag, met uitstel van betaling onder voorwaarden. Vastgoed in Nederland blijft na vertrek in Nederland belast.
Waarom dit maatwerk is
Het nieuwe box 3-stelsel is een voorstel dat in de Tweede Kamer is aangenomen, door het kabinet zelf ter discussie is gesteld en door de Raad van State is afgeraden in zijn huidige vorm. Wat u straks betaalt, hangt af van de uitkomst van dat traject, van de samenstelling van uw vermogen en van gebeurtenissen die u deels zelf plant: verkoop, schenking, emigratie of overlijden. Een keuze die onder het voorstel gunstig lijkt, kan onder het huidige stelsel of een latere variant anders uitpakken.
Wij rekenen uw box 3-positie door onder het huidige stelsel met tegenbewijs en onder het voorstel, en geven aan welke stappen nu zinvol zijn en welke beter wachten tot de wet vaststaat. Daarna verzorgen wij desgewenst de opgaaf van het werkelijk rendement en uw aangiften inkomstenbelasting, naast uw huidige adviseur of in zijn plaats.
Stand van wet- en regelgeving: november 2026.
De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Bedragen en percentages gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.
Twijfelt u tussen aanhouden, verkopen of overbrengen naar een bv? Wij rekenen uw vastgoed en beleggingen door onder het huidige stelsel met tegenbewijs en onder het voorstel, zodat u weet welke stap nu zinvol is en welke beter wacht tot de wet vaststaat.
Review fiscale positie particulier binnen vijf werkdagen: EUR 495 excl. btw (EUR 598,95 incl. btw). Review fiscale positie particulier →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.