Vastgoed in de bv of in box 3: wat is fiscaal verstandiger?
Wie vastgoed aanhoudt, verhuurde woningen, een beleggingspand of een kleine portefeuille, stuit vroeg of laat op dezelfde vraag: houd ik dit in privé aan, in box 3, of breng ik het onder in een bv? Het antwoord luidt niet standaard "de bv", zoals vaak wordt aangenomen. Het hangt af van uw rendement, uw kostenstructuur, uw financiering en uw horizon, en bovendien staat het hele speelveld op het punt te kantelen door de stelselwijziging van 2028. Deze bijdrage zet de vergelijking op een rij, met de cijfers van 2026, en laat zien wanneer welke route voordeliger is.
Dit artikel gaat specifiek over vastgoed. Voor de bredere vergelijking tussen box 3 en de bv bij effecten en spaargeld verwijzen wij naar Beleggen in box 3 of via een bv: wat is fiscaal voordeliger? →.
Hoe wordt vastgoed in box 3 belast in 2026?
In box 3 wordt vastgoed forfaitair belast. Onroerende zaken zoals verhuurde woningen, tweede woningen en beleggingspanden vallen onder de categorie overige bezittingen, met een forfaitair rendement van 6,00% voor 2026. Dat percentage wordt toegepast op de waarde van het vastgoed, voor binnenlands vastgoed de WOZ-waarde, ongeacht wat u er werkelijk aan overhoudt. Schulden die met het vastgoed samenhangen mogen in mindering worden gebracht, maar tegen een lager forfaitair percentage van 2,70%. Over het samengestelde voordeel betaalt u 36% belasting, na aftrek van het heffingvrije vermogen van € 59.357 per persoon.
De werkelijke huurinkomsten, de kosten en de waardeveranderingen doen in dit systeem in beginsel niet ter zake. Er is één uitweg: sinds de rechtspraak van de Hoge Raad geldt een tegenbewijsregeling. Maakt u aannemelijk dat uw werkelijke rendement over het hele box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire, dan wordt u over dat lagere werkelijke rendement belast, waarbij de rente op de schuld wel meetelt maar de overige kosten niet. De bewijslast ligt bij u.
De nadelen van box 3 voor vastgoed zijn daarmee scherp: geen aftrek van kosten zoals onderhoud, afgezien van de rente onder de tegenbewijsregeling, geen verrekening van verliezen over de jaargrens heen, en een jaarlijkse heffing over de WOZ-waarde, ook in jaren zonder verkoop en zonder gerealiseerde winst.
Hoe wordt vastgoed in de bv belast?
In de bv wordt niet een forfait, maar het werkelijke resultaat belast. De huurinkomsten minus de werkelijke kosten, zoals onderhoud, rente en afschrijving, vormen de winst. Daarover betaalt de bv vennootschapsbelasting: 19% tot € 200.000 winst en 25,8% over het meerdere. Keert de bv de winst vervolgens uit aan u als aandeelhouder, dan volgt daarover box 2-heffing: 24,5% tot € 68.843 per persoon en 31% daarboven. Waardestijgingen worden in de bv pas belast wanneer zij bij verkoop worden gerealiseerd, niet jaarlijks.
Het voordeel van de bv ligt in die werkelijkheidsbenadering. Kosten zijn aftrekbaar, verliezen kunnen met winsten uit andere jaren worden verrekend, en een niet-verkocht pand leidt niet tot heffing over een papieren waardestijging. Daar staan reële nadelen tegenover: bij hoge rendementen loopt de gecombineerde druk van vennootschapsbelasting en box 2 op tot bijna 49% over de winst, een bv brengt oprichtings-, administratie- en advieskosten mee, en bij verkoop van het vastgoed of liquidatie van de bv kan worden afgerekend over stille reserves en aanmerkelijkbelangwinst.
Vastgoed in box 3 of in de bv: wat is voordeliger?
De kern van de vergelijking zit in de verhouding tussen uw werkelijke rendement en het forfait. Box 3 is vaak voordeliger bij een laag rendement, bijvoorbeeld bij laag renderend of grotendeels voor eigen gebruik aangehouden vastgoed, omdat de heffing beperkt blijft tot 36% van het forfaitaire of, onder de tegenbewijsregeling, het lagere werkelijke rendement. Het forfait werkt daarbij als een plafond: behaalt u een hoog werkelijk rendement, dan blijft de box 3-heffing aan dat forfait gebonden, terwijl de bv over het volledige werkelijke resultaat afrekent.
De bv wordt juist aantrekkelijk in de tegenovergestelde situatie: bij vastgoed met hoge kosten, bij tijdelijke of structurele verliezen, of wanneer u de aftrekbaarheid van kosten en de verrekenbaarheid van verliezen daadwerkelijk nodig hebt. Een pand in een fase van groot onderhoud, een ontwikkeling met aanloopverliezen, of een sterk met vreemd vermogen gefinancierde portefeuille kan in de bv gunstiger uitvallen dan in box 3, juist omdat de werkelijke lasten daar meetellen. De keuze is dus geen kwestie van een tarief, maar van uw rendement, uw kostenniveau en uw financiering.
Wat betekent de overdracht van bestaand vastgoed naar een bv?
Een belangrijk aandachtspunt is dat het onderbrengen van bestaand vastgoed in een bv zelf een belastbaar moment kan zijn. Bij de overdracht van vastgoed naar een vennootschap komt in beginsel overdrachtsbelasting kijken, en afhankelijk van de situatie kan ook inkomstenbelasting een rol spelen. Die directe kosten van de overstap kunnen een op papier gunstige structuur jarenlang in de min zetten voordat het voordeel intreedt.
Dat maakt de overstap naar een bv geen beslissing die u licht neemt op grond van het tarief van één jaar. De frictiekosten van de inbreng, en straks de afrekening bij verkoop of liquidatie, horen in de berekening thuis. Voor wie nieuw vastgoed verwerft, is de vraag zuiverder, omdat er dan geen bestaande stille reserves hoeven te worden afgerekend en de structuur van meet af aan kan worden gekozen.
Wat verandert er vanaf 2028?
Vanaf 2028 verschuift box 3 van een forfaitair stelsel naar heffing over het werkelijke rendement, met een beoogde ingangsdatum van 1 januari 2028. Voor vastgoed is de verwachte vormgeving bijzonder: anders dan bij effecten, waar een vermogensaanwasbelasting is voorzien die ook ongerealiseerde koerswinst jaarlijks belast, zou voor vastgoed een vermogenswinstbelasting gelden. Dat betekent dat waardestijgingen van vastgoed pas bij verkoop worden belast, terwijl de huurinkomsten minus kosten jaarlijks in de heffing vallen.
Voor de keuze tussen box 3 en de bv is dit ingrijpend. Het huidige voordeel van box 3, dat het forfait als plafond werkt bij hoge rendementen, verdwijnt zodra het werkelijke rendement de grondslag wordt. Tegelijk gaan box 3 en de bv voor vastgoed sterker op elkaar lijken, omdat beide dan het werkelijke resultaat belasten en de waardestijging pas bij realisatie. Het voorstel is nog in behandeling en kan wijzigen, en juist daarom is voortijdig herstructureren, met overdrachtsbelasting en afrekening als directe kosten, riskant. De verstandige route is de eigen positie doorrekenen tegen zowel het huidige als het verwachte stelsel, voordat u onomkeerbare stappen zet.
Vastgoed is fiscaal maatwerk
De vraag of u vastgoed in box 3 of in een bv aanhoudt, laat zich niet met een vuistregel beantwoorden. Onder het huidige stelsel is box 3 vaak voordeliger bij lagere rendementen en beperkte kosten, terwijl de bv zijn waarde ontleent aan kostenaftrek, verliesverrekening en het uitstellen van heffing over waardestijging tot verkoop. De overstap kent eigen frictiekosten in de vorm van overdrachtsbelasting en mogelijke afrekening, en vanaf 2028 verschuift het hele evenwicht opnieuw. Doorslaggevend zijn uw verwachte rendement, uw kostenstructuur, uw financiering en uw horizon.
Onze praktijk maakt die afweging met rekenmodellen en scenario's, en betrekt daarbij zowel het huidige als het aangekondigde stelsel, zodat uw keuze niet op de stand van één jaar rust. Wanneer een toekomstig vertrek uit Nederland denkbaar is, weegt bovendien mee dat vastgoed in een bv u tot vertrekkende aanmerkelijkbelanghouder maakt, met een conserverende aanslag tot gevolg; dat aspect lichten wij toe in De conserverende aanslag bij emigratie van de DGA →. Zo wordt de keuze bepaald door de samenhang over de jaren die voor u tellen.
De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Bedragen en percentages gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.