Bijgewerkt op 24 september 2026
Heeft u een woning in Nederland maar woont u in het buitenland, dan bent u daarvoor in Nederland belastingplichtig en moet u jaarlijks aangifte doen. De woning valt bij u in box 3, ook als uw kind erin woont of u er zelf af en toe verblijft, en de hypotheekrente is dan niet aftrekbaar. Veel eigenaren ontdekken dat pas jaren na de aankoop. De keuzes die het meeste verschil maken, zoals op welke naam u koopt, hoe u financiert en wie er woont, liggen dan al vast.
Op deze pagina staat hoe de woning wordt belast, wat er verandert als uw kind erin woont, welke overdrachtsbelasting u betaalt en welke keuzes u vóór de aankoop maakt. Voor de bredere positie van wie in het buitenland woont, zie Buitenlands belastingplichtige →
In het kort
- Een niet-inwoner is voor een woning in Nederland buitenlands belastingplichtig in box 3 (artikel 7.7 Wet IB 2001).
- De woning is geen eigen woning, omdat zij niet uw hoofdverblijf is; hypotheekrente is niet aftrekbaar, de schuld telt in box 3 mee.
- Ook een niet-kwalificerende buitenlands belastingplichtige heeft recht op het heffingvrij vermogen.
- Voor 2026 geldt in box 3 een forfait van 6 procent op de woning, 2,70 procent op de schuld en een tarief van 36 procent.
- Bij aankoop betaalt u 8 procent overdrachtsbelasting als u er niet zelf gaat wonen, ook als de woning voor uw kind is.
Emigreert u, of bent u net vertrokken? De emigratie fiscale check brengt uw vertrek in kaart: conserverende aanslag, woning, pensioen, box 3 en het belastingverdrag met uw nieuwe woonland. Voor dga's begeleiden wij daarna het hele traject, tot en met het M-biljet en de aangiften na vertrek.
Emigratie fiscale check binnen vijf werkdagen: EUR 695 excl. btw (EUR 840,95 incl. btw). Emigratie van de dga →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.
Waarom bent u belastingplichtig in Nederland?
Wie niet in Nederland woont, is hier buitenlands belastingplichtig voor Nederlands inkomen. Daartoe behoort inkomen uit sparen en beleggen in Nederland, en in Nederland gelegen onroerende zaken vallen daar uitdrukkelijk onder (artikel 7.7, tweede lid, Wet IB 2001). Een woning in Nederland maakt u dus aangifteplichtig, ook als u geen uitnodiging ontvangt en ook als u er geen huur voor ontvangt.
Een eigen woning in fiscale zin is de woning die uw hoofdverblijf is (artikel 3.111 Wet IB 2001). Woont u in het buitenland, dan is de Nederlandse woning dat niet, zodat de eigenwoningregeling niet geldt en de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Uitzonderingen zijn tijdelijke situaties, zoals een woning die na uw vertrek leegstaat en te koop staat.
Hoe wordt de woning in box 3 belast?
De woning telt mee voor de WOZ-waarde, verminderd met de schuld die erop rust. Voor 2026 bedraagt het forfaitaire rendement op overige bezittingen, waaronder vastgoed, 6 procent en op schulden 2,70 procent. Schulden tellen mee voor zover zij de drempel van 3.800 euro per persoon te boven gaan. Over het voordeel boven het heffingvrij vermogen betaalt u 36 procent. Ook als u niet kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent, heeft u recht op het heffingvrij vermogen (artikel 7.7, eerste lid, Wet IB 2001).
Huurinkomsten worden in box 3 niet apart belast; het forfait vervangt de werkelijke opbrengst. Is uw werkelijke rendement lager dan het forfait, bijvoorbeeld omdat de woning niet wordt verhuurd en niet in waarde stijgt, dan kunt u onder voorwaarden verzoeken om heffing over het werkelijke rendement. Het land waar u woont, kan de woning of de huur daarnaast belasten; het verdrag bepaalt hoe dubbele belasting wordt voorkomen, doorgaans door vrijstelling in uw woonland.
Wat als uw kind in de woning woont?
Een woning die u koopt voor een studerend kind, blijft bij u in box 3. Voor u is zij geen eigen woning, omdat u er niet zelf woont, en voor uw kind evenmin, omdat het kind de woning alleen in gebruik heeft zonder eigendom of zakelijk recht. De hypotheekrente is dan voor niemand aftrekbaar. Laat u uw kind gratis wonen, dan is het goed om ook de schenkbelasting te bekijken; een zakelijke huur of een bewuste schenking kan de positie verduidelijken.
Soms is het verstandiger dat het kind de woning zelf koopt, bijvoorbeeld met een lening of schenking van de ouders. Voor het kind kan de woning dan wel eigen woning zijn, met hypotheekrenteaftrek en het lage overdrachtsbelastingtarief of de startersvrijstelling. Welke route voordeliger is, hangt af van de bedragen, de leeftijd van het kind en de plannen na de studie.
Welke overdrachtsbelasting betaalt u bij aankoop?
De overdrachtsbelasting kent in 2026 drie tarieven voor woningen (artikelen 14 en 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer). Wie de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt 2 procent, en een koper tussen 18 en 35 jaar die er gaat wonen, kan onder voorwaarden eenmalig de startersvrijstelling gebruiken. Voor alle andere woningen, zoals een beleggingswoning, een tweede woning of een woning waarin uw kind gaat wonen, geldt 8 procent.
Voor een ouder in het buitenland die een woning voor een kind koopt, is dus 8 procent het uitgangspunt. Koopt het kind zelf en gaat het er wonen, dan kan het lagere tarief of de vrijstelling gelden. Dat verschil is bij de aankoop vaak groter dan de jaarlijkse box 3-heffing.
Welke keuzes maakt u vóór de aankoop?
- Op wiens naam. Uzelf, uw kind, of een Nederlandse bv. In een bv valt de woning in de vennootschapsbelasting, 19 procent tot 200.000 euro winst en 25,8 procent daarboven, met box 2-heffing bij uitkering. Dat loont alleen onder specifieke omstandigheden.
- Financiering. Contant, met een Nederlandse hypotheek of met een lening binnen de familie. De keuze bepaalt de schuld in box 3 en, bij een lening aan een kind, de aftrek bij het kind.
- Wie er woont. U zelf bij verblijf, uw kind, huurders of niemand. Dat bepaalt het overdrachtsbelastingtarief en of er ergens een eigen woning ontstaat.
- Erfbelasting en opvolging. Bij overlijden valt de woning in de nalatenschap. Voor wie niet in Nederland woont, heft Nederland in beginsel geen erfbelasting, tenzij u Nederlander bent en binnen tien jaar bent vertrokken; uw woonland heft vaak wel.
Kerncijfers op een rij
| Onderwerp | Regel | Grondslag |
|---|---|---|
| Woning in Nederland van een niet-inwoner | Box 3, buitenlandse belastingplicht | Artikel 7.7 Wet IB 2001 |
| Eigen woning | Alleen bij hoofdverblijf | Artikel 3.111 Wet IB 2001 |
| Heffingvrij vermogen | Ook voor niet-kwalificerende buitenlands belastingplichtige | Artikelen 7.7 en 5.5 Wet IB 2001 |
| Box 3 forfait 2026 | 6 procent vastgoed, 2,70 procent schulden, tarief 36 procent | Artikelen 5.2 en 2.13 Wet IB 2001 |
| Overdrachtsbelasting hoofdverblijf | 2 procent | Artikel 14, derde lid, WBR |
| Startersvrijstelling | 0 procent, 18 tot 35 jaar, eenmalig, onder woningwaardegrens | Artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR |
| Overdrachtsbelasting overige woningen | 8 procent | Artikel 14, tweede lid, WBR |
| Vennootschapsbelasting 2026 | 19 procent tot 200.000 euro, 25,8 procent daarboven | Artikel 22 Wet Vpb 1969 |
Veelgestelde vragen
Moet ik aangifte doen voor mijn woning in Nederland als ik in het buitenland woon?
Ja. Een woning in Nederland maakt u buitenlands belastingplichtig in box 3, ook zonder huurinkomsten en ook als u geen uitnodiging ontvangt.
Mag ik de hypotheekrente aftrekken?
Nee, zolang de woning niet uw hoofdverblijf is. De schuld telt in box 3 mee als schuld. Alleen als kwalificerend buitenlands belastingplichtige of in tijdelijke situaties kan dat anders zijn.
Wat als mijn kind in de woning woont?
Dan blijft de woning bij u in box 3 en is de rente voor niemand aftrekbaar. Bij gratis bewoning kan schenkbelasting spelen. Soms is het gunstiger dat het kind zelf koopt.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik?
Acht procent als u er niet zelf gaat wonen. Twee procent of de startersvrijstelling alleen als de koper er zelf gaat wonen.
Heb ik recht op het heffingvrij vermogen?
Ja, ook als buitenlands belastingplichtige die niet kwalificeert. Het heffingvrij vermogen geldt voor het box 3-vermogen in Nederland.
Waarom vooraf advies het verschil maakt
Bij een woning in Nederland liggen de belangrijkste keuzes bij de notaris vast: wie koopt, hoe wordt gefinancierd en wie gaat er wonen. Die keuzes bepalen de overdrachtsbelasting, de jaarlijkse box 3-heffing en de positie bij overlijden. Wie de woning al heeft, doet er goed aan de structuur periodiek te toetsen, omdat omstandigheden veranderen.
Wij beoordelen de structuur vóór de aankoop, verzorgen daarna de jaarlijkse aangifte als buitenlands belastingplichtige en rekenen waar het loont het werkelijke rendement door. Voor wie nog moet vertrekken, hoort de woning bij de emigratie fiscale check, voor een vaste prijs.
De informatie op deze pagina is van algemene en informatieve aard en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Bedragen en percentages gelden voor 2026 en kunnen wijzigen. Voor toepassing op uw specifieke situatie adviseren wij u graag persoonlijk.
Emigreert u, of bent u net vertrokken? De emigratie fiscale check brengt uw vertrek in kaart: conserverende aanslag, woning, pensioen, box 3 en het belastingverdrag met uw nieuwe woonland. Voor dga's begeleiden wij daarna het hele traject, tot en met het M-biljet en de aangiften na vertrek.
Emigratie fiscale check binnen vijf werkdagen: EUR 695 excl. btw (EUR 840,95 incl. btw). Emigratie van de dga →
Stel uw vraag per e-mailVertrouwelijk. Vaste prijs vooraf. Advies en uitvoering uit één hand. Aangesloten bij het Register Belastingadviseurs.